Sobre la burbuja inmobiliaria española

Hoy, a pesar de la crisis, se escribe mucho sobre la fortaleza del sistema bancario de España. Hasta cierto punto es verdad, en comparación con potencias como Estados Unidos y El Reino Unido, cuyos gobiernos han tenido que intervenir para salvar a grandes pilares financieros, afectados directamente por la caída del mercado hipotecario de los Estados Unidos.

Desde la última crisis de los años ’90, la banca española convivió con restricciones que limitaron su intervención en sectores como los CMBS y la participación directa en promociones inmobiliarias. La diversificación de muchos bancos españoles hacia el extranjero ayudó en parte a capear la tormenta interna.

 

Dicho esto, no nos engañemos al pensar que todo va bien con nuestro sistema financiero. Los bancos españoles, y en mayor medida aún las cajas de ahorros (con participaciones públicas importantes), han sido los grandes propulsores del boom inmobiliario de la última década.

Durante años la banca ofrecía cada vez más facilidades de financiación, prestando a los promotores, que no daban abasto desarrollando enormes urbanizaciones alrededor de las grandes, y no tan grandes, urbes y, peor aún, a lo largo de la castigada costa Mediterránea.

Pero no habría promoción si no hay demanda, y aquí los bancos se lucieron en paralelo. Hipotecas de hasta 50 años, con tasas muy bajas de interés y hasta el 110% del precio prestado (100% para comprar y 10% para gastos). 

Con los precios subiendo anualmente un 10 a 15% por encima de inflación no se frenaba la fiebre compradora del pueblo (y de los ingleses que, aprovechando la fortaleza de la libra esterlina, venían a comprar su inversión veraniega al sol). Se llegaba a prestar hasta 11 veces el salario del hipotecado.

…Y vino la noche….. Veamos unas estadísticas: Más del 10% del PIB dedicado a la construcción; Se construían anualmente, durante el boom, unas 800.000 unidades (más que el Reino Unido, Alemania y Francia juntos); una demanda interna estimado solo entorno a los 200.000 unidades anuales; más de un millón de unidades sin vender.

A partir del verano del 2008 prácticamente se cierra el grifo de la financiación,  la construcción cae en picada y el desempleo se dispara (liderado por la caída de la construcción y el turismo), rebajando una demanda de compra voraz a un mundo de oportunidades limitado solo a aquellos con los bolsillos llenos. Es decir la inmensa minoría.

Hoy ya no se habla prácticamente de promoción nueva en España, el valor del suelo ha caído tanto en algunas zonas sobre edificadas, que en muchos casos ya no tiene valor. La venta de unidades también está bajo mínimos, ya que la gente espera que siga bajando, y los que quieren comprar les cuesta encontrar financiación. Además, el miedo a perder el empleo es endémico.

Y en un círculo vicioso macabro es la misma banca que se está convirtiendo en la mayor compradora de las sobras de la burbuja. Los promotores y las grandes inmobiliarias no cumplen sus compromisos, y la banca prefiere comprar los inmuebles a precio de deuda, en vez de declarar pérdidas. Este inmenso caudal de producto lo venden a cuenta gotas ya que la mayoría de estas ventas sí darían pérdidas, y cuantiosas.

Fuente: Ian Cassidy, Director General Savills Barcelona / Inmobidiario

Comienza a recuperarse la venta de propiedades en Buenos Aires

En agosto se registró la menor caída interanual, con un descenso del 6% en el total de escrituras.

Después de un año completo de caída en las ventas de propiedades, lo peor parece haber pasado para el mercado argentino. El derrumbe en la actividad que se había iniciado en septiembre de 2008, con la crisis internacional que provocó la bancarrota del banco Lehman Brothers, en Estados Unidos, encontró su piso y en agosto pasado dio los primeros signos de recuperación. Hasta julio, las ventas de inmuebles en la Capital Federal y la provincia de Buenos Aires venían cayendo en forma interanual a tasas cercanas al 40%, pero en agosto la baja registró una fuerte desaceleración. Según el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, ese mes se concretaron 5328 escrituras de compraventa, lo que implica una baja de sólo 6,6% en relación con agosto de 2008, mientras que en la medición contra julio de este año se registró una suba de 26,3%. Los números a su vez son más positivos si la comparación se realiza teniendo en cuenta los montos involucrados, ya que las ventas de agosto sumaron $ 1884,1 millones, lo que significa una suba interanual de 45,4%. En el balance de los primeros ocho meses del año, sin embargo, los resultados acumulados muestran una baja de 34,1% en el número de operaciones, que se recorta al 18,1% en pesos. Mayor actividad “Desde hace unos meses veníamos notando un cambio en la tendencia, a partir de un aumento en el número de consultas y una mayor actividad, y los datos de escrituración de agosto vienen a confirmar este nuevo escenario. Más allá de que seguramente 2009 termine con una caída en la medición punta a punta, lo importante es que está claro que lo peor ya pasó y que los pronósticos para 2010 son positivos”, señaló Néstor Walenten, socio de la firma Walenten Propiedades y presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. En el mercado igualmente destacan que los buenos resultados de agosto también se vieron influenciados por las escrituraciones que se firmaron en las últimas semanas, pero que en realidad corresponden a unidades nuevas que habían sido vendidas antes de la crisis, pero que oficialmente se están inscribiendo ahora en los registros oficiales. “El índice de las escrituraciones siempre tiene un carácter orientativo, porque incluye las escrituraciones de operaciones realizadas con anterioridad, lo cual no quita que el balance sea positivo, entre otras cosas porque se trata de unidades nuevas que se van a volcar en forma mayoritaria al mercado de los alquileres”, señaló el operador Carlos Sotelo, presidente de la inmobiliaria Sotelo Propiedades. En la provincia de Buenos Aires también se registró un cambio en la tendencia negativa que venía mostrando el mercado inmobiliario, aunque los datos no fueron tan positivos como del otro lado de la avenida General Paz. De acuerdo con las estadísticas del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, en agosto se concretaron 8335 escrituras de compraventa de propiedades por un valor de $ 1264 millones. La cifra implica una caída del 27,4% en el número de operaciones respecto de agosto de 2008, aunque en pesos la baja fue de sólo 3%. Por su parte, en relación con julio también hubo una suba significativa, del orden del 31,7% en pesos. Valores de referencia En el sector igualmente explicaron que la recuperación del mercado bonaerense se explica, aunque sea parcialmente, por el comienzo de la aplicación del valor inmobiliario de referencia (VIR) -un mecanismo impulsado por la oficina de recaudación de la provincia- en algunos de los partidos de mayor recaudación del distrito, como Vicente López, San Isidro y San Fernando. “La aplicación del VIR acerca el valor de escrituración al valor real de las propiedades, lo que se tradujo en un aumento en los montos. De hecho, en julio el promedio de las operaciones en la provincia era de 272.000 pesos y en agosto subió a 320.000 pesos”, señaló Jorge Mateo, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense. Mateo además adelantó que los datos preliminares de escrituraciones de septiembre también muestran una recuperación importante en el nivel de actividad. “El mercado todavía no está completamente recuperado, pero los anticipos de septiembre muestran una consolidación. De a poco, los grandes inversores que especulaban con una baja en los precios como producto de la menor actividad, que no se produjo, están empezando a volver al mercado”, señaló el directivo.

Fuente: Diario La Nacion

Nuevo índice CPAU de expectativas y actividad

El Instituto de Desarrollo Inmobiliario del CPAU presentó su Índice CPAU de Expectativas y Actividad al que se agrega, a partir de este mes, un Informe Mensual de Real Estate. Los principales aspectos de estos índices son los siguientes:

REAL ESTATE

En medio de la crisis, los desarrolladores inmobiliarios entienden que hay algunos nichos de negocios que resultan atractivos para invertir. A pesar de ello, prefieren hablar de estabilización antes que de crecimiento.

Con respecto a las expectativas, las inmobiliarias encuestadas revelan valores que se ubican en la zona de pesimismo moderado del Índice, mientras que las constructoras presentan valores dentro del área de optimismo moderado. En cuanto al índice de actividad, si bien en los diferentes grupos de encuestados se registran incrementos en sus índices (arquitectos profesionales independientes, estudios de arquitectura, inmobiliarias y constructoras), los valores alcanzados mantienen a todos los grupos en zona de empeoramiento moderado. La recuperación más importante ocurrió en inmobiliarias, que con un valor de 3,2 abandona el área de empeoramiento acentuado donde se encontraba en el período anterior.

 
ÍNDICE CPAU de EXPECTATIVAS

El Índice CPAU de Expectativas no registró variación en el mes de agosto, manteniéndose así dentro del área de optimismo moderado con un valor de 5,1. De esta forma, la recuperación en las expectativas iniciada unos meses atrás pareciera haberse estancado por el momento. Esta situación ocurre en un contexto donde, si bien se percibe el final de la recesión en el mundo, surge una fuerte incertidumbre acerca del ritmo de la recuperación.

ÍNDICE CPAU DE ACTIVIDAD

El Índice CPAU de Actividad alcanzó un valor de 3,4 en el mes de agosto, superior al 2,8 del mes de julio. Este valor confirma la tendencia alcista iniciada a comienzo de año, aunque no logra aún retornar a la zona de mejora moderada. Los valores actuales continúan dentro de un empeoramiento moderado, aunque cada vez más lejos del área de empeoramiento acentuado.

La actividad se derrumba en el interior del país

El escenario inmobiliario fuera la General Paz sigue perdiendo la batalla contra la crisis, y en varios distritos de la Argentina se evidencia una caída de hasta el 50% en el nivel de operaciones de compraventa y desarrollo de nuevos proyectos.

Sólo las provincias de Buenos Aires, Río Negro, Neuquén y Mendoza, sufrieron de 2008 a esta parte una disminución promedio superior al 30% en cuanto a movimientos comerciales vinculados con la actividad.

En tanto, territorios como Córdoba, Santa Fe, La Pampa y la Mesopotamia ostentan un achique en los niveles de transacciones y puesta en marcha de iniciativas inmobiliarias también por encima del 20 por ciento.

La dureza de estos datos parte de una encuesta concretada recientemente por Reporte Inmobiliario, la cual comprendió a las 23 provincias de la Argentina. Pero cada indicador gana en relevancia si se lo compara con, por ejemplo, estadísticas de organismos como el Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.

En situaciones así, el panorama adquiere incluso mayor dramatismo. Para ello, basta apelar a ejemplos como Mar del Plata, una de las ciudades más emblemáticas de la Argentina y plaza turística por excelencia del país, que sólo en julio experimentó un desplome del 45% en lo que hace a la compraventa de propiedades.

El período mencionado sólo reportó para “La Feliz” algo más de 600 operaciones por un monto apenas por encima de los 57 millones de pesos.

Más allá de este caso puntual, ¿qué puede decirse a nivel macro del mercado inmobiliario argentino? Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, arrojó una primera respuesta.

“Se sigue dando una caída generalizada en el nivel de actividad. Primero la crisis del campo, que en el interior siempre tuvo más peso que en Capital Federal, y luego la crisis internacional terminaron por generar un momento también crítico en la confianza de los consumidores”, comentó a iProfesional.com.

Y añadió: “Eso también se trasladó al espacio de los desarrolladores, y de ahí que prácticamente no se estén iniciando proyectos nuevos. A lo sumo se está terminando lo que ya venía en ejecución. Pero lo cierto es que en ese caso hay muchos proyectos en carpeta que se están demorando”.

La disminución de la actividad, como es de esperarse, causó efecto en los precios. Así, y según aseguraron a iProfesional.com una serie de inmobiliarias de distritos claves como Córdoba y Santa Fe, la cotización de los inmuebles en las principales ciudades de dichos territorios sufrió en lo que va de 2009 una depreciación por encima del 5 por ciento.

“En los últimos 6 meses si hay algo que no sucedió, eso es la suba de precios. Ahora hay muchos propietarios que están dispuestos a escuchar propuestas a menor valor. Y lo mismo sucede a nivel constructoras: se presentan propuestas por valores hasta un 20% menor al del año pasado”, aseguró a iProfesional.com Daniel Peralta, director de la inmobiliaria Remax Profesional de Rosario.

En simultáneo, Marcelo Fuentes, titular de la cordobesa Fuentes Negocios Inmobiliarios, sostuvo que en la capital mediterránea “el derrumbe de las transacciones de compraventa debe estar casi en el 40%” en comparación con 2008.

“Prácticamente no se mueve nada. Ni compraventa, ni alquileres, ni administraciones. El problema financiero internacional potenció el golpe que ya venía del campo. Y a eso hay que sumarle el hecho de que los sueldos y las ganancias de la gente cada vez tienen menor peso a la hora del alquiler o la compra”, confió.

Problema argentino

Respecto del sondeo concretado por Reporte Inmobiliario, en doce de las 23 provincias donde se llevaron a cabo las consultas (esto es, Chaco, Chubut, Córdoba, Jujuy, Corrientes, Mendoza, San Juan, Santa Fe, Tucumán, Santa Cruz, Formosa, La Rioja) el 100% de las inmobiliarias respondió que la actividad de compraventa se redujo.

En tanto, en siete de las provincias monitoreadas (Misiones, Neuquén, Río Negro, Salta, San Luis, Tierra del Fuego, Catamarca) cuatro de cada cinco inmobiliarias aseguró que la actividad también disminuyó.

Yendo más al detalle, en la provincia de Chaco el 60% de los agentes consideró que la actividad bajó entre el 20% y el 30 por ciento.

Asimismo, el 80% de los consultados en ese territorio sostuvo que el descenso en la comercialización afectó principalmente a inmuebles de entre u$s90.000 y 200.000 dólares.

Con relación a Córdoba, casi el 70% de las inmobiliarias consignadas aseguró que el movimiento inmobiliario cayó también casi un 30 por ciento. La mitad de los encuestados sostuvo que el descenso más abrupto –en cuanto a transacciones– afectó mayormente a unidades cotizadas por debajo de los 90.000 dólares.

Por el lado de Santa Fe, el nivel de achique del mercado inmobiliario oscila entre un 20 y un 30%, y al igual que en suelo mediterráneo el grueso de los emprendimientos más golpeados por la crisis se ubican en el orden de los 90.000 dólares.

En Mendoza, en tanto, el panorama es similar. Y con los inmuebles cotizados en hasta u$s200.000 entre los que menos operaciones de compraventa registran.

“El 60% de los encuestados en la provincia de Tucumán señaló una caída de la actividad en más del 50 por ciento. Paralelamente, el 60% considera que esta baja afecta a los valores menores a 90.000 dólares”, precisa el monitoreo.

Otro escenarios a destacar son Jujuy, Tucumán y La Rioja, donde las operaciones evidenciaron un derrumbe del 50% de 2008 a esta parte.

 

Freno de mano

“Es notorio el efecto de la crisis del campo para llegar a este presente. Hay que pensar que desde ese momento hasta ahora los nuevos proyectos se frenaron hasta en un 80 por ciento. Recién ahora parece haber un incipiente movimiento, pero siempre con precios que se mantienen”, señaló Peralta, de Remax Profesional de Rosario.

“En el caso de Santa Fe, los proyectos se concentran cada vez más en Rosario. Los pocos movimientos que existen los están llevando a cabo inversores privados. Siempre en montos chicos, que rara vez superan los 100.000 dólares”, puntualizó.

 

El desarrollo casi nulo de nuevos emprendimientos también se agigantó en Córdoba; territorio que tradicionalmente se encolumnó entre los primeros a nivel movimiento inmobiliario nacional. “Las cosas dejaron de moverse en la mitad de 2008. A partir de ahí ubicar algún nuevo desarrollo fue cuestión de suerte”, graficó Fuentes, de Fuentes Negocios Inmobiliarios.

La expresión “stand by” aportada por Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, parece resumir todo el perfil que hoy luce el real estate en el interior de la Argentina.

Como tantas veces, una serie de variables negativas se combinan para complicar el accionar de inversores y clientes en esta instancia de 2009. Mientras tanto, y como ha ocurrido en otras oportunidades, las provincias siguen con atención lo que sucede en la escena de Capital Federal. Esperan la señal que, por fin, les indique que ya es momento de volver a mover los ladrillos.

Fuente: Infobaeprofesional.com

Los countries “populares” rematan lotes con 25% de descuento

“Estancias del Pilar” sacará a remate 20 lotes con pisos de entre u$s 42.000 y u$s 100.000. Se sube así a una tendencia creciente en el país.

Abrir las puertas de los countries en tiempos de crisis. Aunque tal vez ese no sea el objetivo central, lo cierto es que las inmobiliarias lanzaron una iniciativa que, de algún modo, populariza estos emprendimientos, ya que permiten el ingreso de inversores de un poder adquisitivo inferior al del habitual propietario de estos sitios.

Atentos a los nuevos tiempos que corren, “Estancias del Pilar”, un desarrollo de 450 hectáreas ubicado en el kilómetro 56 de la ruta 8, puso en marcha un sistema de comercialización a través de subastas, donde se pueden conseguir lotes por hasta un 25% menos de su valor real.

“Son precios de oportunidad, lotes de reventa que hoy están en manos de dueños particulares, y que compraron las tierras hace cinco años, a valores más bajos que los actuales, con el objetivo de vender unos años después”, sostuvo ante el El Cronista Esteban Zorraquín, directivo de Estancias del Pilar, emprendimiento que está en manos del grupo desarrollador Ganzábal y Zorraquín.

“Lo que queremos hacer es poner a ambas partes frente a frente; darles un lugar para esa discusión”, manifestó.

De inmediato, de todos modos, el empresario aclaró que “esto no quiere decir que el que no tenga un peso va a tener un terreno pegado al golf, pero sí es cierto que se le abren oportunidades a personas que tienen recursos, aunque tal vez no los suficientes como para acceder a esas superficies”.

Los lotes (de entre 1000 y 3000 metros cuadrados) que saldrán a la venta serán 20, y arrancarán con bases que irán de los u$s 40.000 a los u$s 100.000.

Zorraquín no tiene empacho en revelar el verdadero motivo por el que se puso en marcha el sistema de subastas.

“La motivación, básicamente, tiene que ver con vender”, reconoció. Y explicó: “Tanto compradores como vendedores están hoy trabados en una pulseada, y mientras unos no quieren bajar sus pretensiones, otros no están dispuestos a subir sus ofertas. Esto, sumado a la incertidumbre económica y la crisis, provocó un parate en el mercado. Con esto pretendemos mejorar las ventas”.

Algunos beneficios

El sistema de subastas tiene gran popularidad en los Estados Unidos. De hecho, algunos estudios indican que, durante los últimos dos años, se vendieron de este modo tierras y propiedades por unos u$s 2.000 millones.

Brasil es otro de los países que avanzó mucho sobre este sistema de ventas.

Además, muestran que, mientras en algunos casos el período de venta bajo la modalidad tradicional se puede estirar hasta los 40 meses, con la subasta se acorta a los tres.

En el país, en tanto, ya hubo una experiencia.

De la mano de la inmobiliaria Grondona & Asociados –la misma que comercializará Estancias del Pilar– a comienzos de año se pusieron a la venta 90 lotes del “Complejo Villanueva”, en Tigre, donde finalmente 50 encontraron nuevo dueño. Así, el monto comercializado trepó hasta el u$s 1,6 millón.

Muestra del avance de esta tendencia, nacida de la crisis, durante la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) –una de las más grandes del mundo– también se realizaron subastas para vender propiedades de primer nivel en todas partes del mundo.

Fuente: Cronista.com

La venta de casas en la Ciudad, en el peor nivel de los últimos 11 años

En el primer semestre de este año se dio la menor cantidad de compraventa de inmuebles desde 1998. La crisis internacional, el conflicto con el campo y la inaccesibilidad a los créditos hipotecarios, los motivos. Como consecuencia, creció la oferta de alquileres.

Según un informe del CEDEM, organismo de la Dirección porteña de Estadísticas y Censos, la actividad inmobiliaria en la ciudad de Buenos Aires registra su peor momento desde 1998, hasta donde llegan las estadísticas oficiales, ya que la cantidad de compraventa de inmuebles en el primer semestre de este año fue la más baja de once años a esta parte.

De hecho, las estadísticas muestran que, entre enero y julio del corriente, se firmaron 32.851 escrituras, con un promedio mensual de 5.475, muy por debajo de las 6.646 que se firmaron por mes en 2001.

Además, la cantidad de metros cuadrados autorizados para construir es la menor desde 2005. En el primer semestre el Gobierno porteño autorizó la construcción de 862.762 m2, un 42% menos que en el mismo período del año pasado. Sin embargo, en esta materia, los datos pueden ser más dramáticos ya que los especialistas calculan que se aprobarán cerca de 1.800.000 m2, cuando la media anual desde 1935 era de unos 2.200.000 m2.

A la hora de explicar los motivos que llevaron a esta situación, sobresale el conflicto entre el Gobierno y el sector agropecuario, que llevó a que este sector no invirtiera la renta agraria en ladrillos. Además, la crisis internacional y la suba de precios ayudaron a empeorar el contexto.

Otro factor que influyó es la inaccesibilidad a los créditos hipotecarios, pese a los esfuerzos del Gobierno por facilitar su acceso. De hecho, un informe de Reporte Inmobiliario detalló que, en el caso de los créditos del Banco Hipotecario, si se quiere acceder a un crédito de u$s42.000 a 15 años, la cuota que debe pagarse por mes es de $2.613, lo que implica que la familia debe tener un ingreso mensual de 6.532 pesos.

Ante este panorama de ventas estancadas, los precios de los ladrillos no bajan. De hecho, Pablo Perelman, director del CEDEM, dijo que “los precios de los departamentos no bajan, porque los dueños no quieren perder dinero” y prefieren esperar.

Por su parte, José Rozados, de Reporte Inmobiliario, apuntó: “Quienes en los últimos años compraron inmuebles lo hicieron sin endeudarse, porque tampoco había créditos, y como forma de proteger su renta agraria o de otro origen. Por eso ahora no tienen que cancelar deudas ni están tan apretados por la crisis. La duda es si podrán esperar indefinidamente, pero está claro que no tienen apuro”.

Como consecuencia de la escasez de compraventas, lo que sí crecieron son los alquileres. “La oferta de departamentos en alquiler creció un 45%, y esto hizo que los precios, que venían subiendo un 15% a 20% anual, se estancaran. Hoy, la principal actividad de las inmobiliarias son los contratos de locación”, aseguró Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, publicó el diario Clarín.

Fuente: Infobae

Nivel de Actividad (acumulado Enero a Agosto de 2009)

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