Sobre la burbuja inmobiliaria española

Hoy, a pesar de la crisis, se escribe mucho sobre la fortaleza del sistema bancario de España. Hasta cierto punto es verdad, en comparación con potencias como Estados Unidos y El Reino Unido, cuyos gobiernos han tenido que intervenir para salvar a grandes pilares financieros, afectados directamente por la caída del mercado hipotecario de los Estados Unidos.

Desde la última crisis de los años ’90, la banca española convivió con restricciones que limitaron su intervención en sectores como los CMBS y la participación directa en promociones inmobiliarias. La diversificación de muchos bancos españoles hacia el extranjero ayudó en parte a capear la tormenta interna.

 

Dicho esto, no nos engañemos al pensar que todo va bien con nuestro sistema financiero. Los bancos españoles, y en mayor medida aún las cajas de ahorros (con participaciones públicas importantes), han sido los grandes propulsores del boom inmobiliario de la última década.

Durante años la banca ofrecía cada vez más facilidades de financiación, prestando a los promotores, que no daban abasto desarrollando enormes urbanizaciones alrededor de las grandes, y no tan grandes, urbes y, peor aún, a lo largo de la castigada costa Mediterránea.

Pero no habría promoción si no hay demanda, y aquí los bancos se lucieron en paralelo. Hipotecas de hasta 50 años, con tasas muy bajas de interés y hasta el 110% del precio prestado (100% para comprar y 10% para gastos). 

Con los precios subiendo anualmente un 10 a 15% por encima de inflación no se frenaba la fiebre compradora del pueblo (y de los ingleses que, aprovechando la fortaleza de la libra esterlina, venían a comprar su inversión veraniega al sol). Se llegaba a prestar hasta 11 veces el salario del hipotecado.

…Y vino la noche….. Veamos unas estadísticas: Más del 10% del PIB dedicado a la construcción; Se construían anualmente, durante el boom, unas 800.000 unidades (más que el Reino Unido, Alemania y Francia juntos); una demanda interna estimado solo entorno a los 200.000 unidades anuales; más de un millón de unidades sin vender.

A partir del verano del 2008 prácticamente se cierra el grifo de la financiación,  la construcción cae en picada y el desempleo se dispara (liderado por la caída de la construcción y el turismo), rebajando una demanda de compra voraz a un mundo de oportunidades limitado solo a aquellos con los bolsillos llenos. Es decir la inmensa minoría.

Hoy ya no se habla prácticamente de promoción nueva en España, el valor del suelo ha caído tanto en algunas zonas sobre edificadas, que en muchos casos ya no tiene valor. La venta de unidades también está bajo mínimos, ya que la gente espera que siga bajando, y los que quieren comprar les cuesta encontrar financiación. Además, el miedo a perder el empleo es endémico.

Y en un círculo vicioso macabro es la misma banca que se está convirtiendo en la mayor compradora de las sobras de la burbuja. Los promotores y las grandes inmobiliarias no cumplen sus compromisos, y la banca prefiere comprar los inmuebles a precio de deuda, en vez de declarar pérdidas. Este inmenso caudal de producto lo venden a cuenta gotas ya que la mayoría de estas ventas sí darían pérdidas, y cuantiosas.

Fuente: Ian Cassidy, Director General Savills Barcelona / Inmobidiario

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